El Alto Tribunal unifica doctrina y establece que las comunidades de vecinos carecen de la personalidad jurídica necesaria para ser titulares de concesiones sobre la costa, obligando a que la solicitud la realicen los propietarios de forma individual o conjunta.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que clarifica el régimen jurídico de las comunidades de propietarios en relación con el uso privativo de la costa. En una reciente resolución, los magistrados han determinado que una comunidad de propietarios no puede ser titular de una concesión de dominio público marítimo-terrestre. El motivo principal radica en la falta de personalidad jurídica propia de estas entidades, un requisito indispensable exigido por la Ley de Contratos del Sector Público para vincularse de forma permanente con la Administración.
Este fallo tiene una trascendencia práctica inmediata para multitud de edificios costeros en España que cuentan con instalaciones como piscinas, solárium o terrazas situadas en terrenos de titularidad pública. A partir de ahora, la jurisprudencia cierra la puerta a que la comunidad, como ente abstracto, figure como concesionaria, obligando a buscar fórmulas de cotitularidad entre los vecinos.
El conflicto: una piscina en la costa de Andratx
El origen del litigio se sitúa en el término municipal de Andratx, en Mallorca. Una comunidad de propietarios solicitó a la Administración General del Estado una concesión de dominio público para legalizar la ocupación de 534 metros cuadrados destinados a una terraza-solárium y una piscina. Estas instalaciones formaban parte del complejo residencial desde finales de los años sesenta y su título original había expirado.
La Administración denegó la solicitud y archivó el expediente. El argumento esgrimido por el Estado fue que las comunidades de propietarios, regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, carecen de personalidad jurídica distinta a la de los comuneros que la integran. Por tanto, no pueden ser sujetos de derechos y obligaciones en contratos de concesión demanial, que requieren una capacidad de obrar plena similar a la de las sociedades mercantiles o personas físicas.
Los vecinos recurrieron la decisión, alegando que la realidad social y la capacidad operativa de las comunidades deberían equipararse a la de una persona jurídica. Argumentaron que, si pueden contratar servicios, tener empleados o sufrir embargos, también deberían poder ser titulares de una concesión administrativa. Tras una primera desestimación en la Audiencia Nacional, el caso llegó al Tribunal Supremo para fijar doctrina.
La falta de personalidad jurídica como barrera insalvable
El Supremo rechaza la tesis de los recurrentes y confirma la posición de la Abogacía del Estado. La sentencia explica que nuestro ordenamiento jurídico no otorga a las comunidades de propietarios el carácter de personas jurídicas. Aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil les reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandadas, y pueden realizar ciertos actos económicos, esto no implica una personalidad plena.
Los magistrados subrayan que la legislación de contratos públicos es estricta. Para ser titular de una concesión de dominio público, el solicitante debe tener plena aptitud legal. Permitir que una comunidad de vecinos, cuya composición cambia constantemente y cuya naturaleza es la de una gestión de intereses comunes, asuma obligaciones concesionales a largo plazo, contravendría la normativa vigente.
La resolución aclara que la «representación orgánica» que ejerce el presidente de la comunidad no subsana este defecto. El presidente representa a los propietarios, pero no a una entidad con vida propia independiente de ellos. Por tanto, no existe un ente capaz de asumir la titularidad del derecho real que implica una concesión.
Diferencias clave entre autorización y concesión
Uno de los puntos más interesantes del fallo es la distinción que realiza el tribunal entre las autorizaciones temporales y la concesión de dominio público.
La comunidad recurrente alegó que, en el pasado, la Administración les había concedido permisos para instalar sombrillas en la misma zona. El tribunal responde que no son situaciones comparables. Las autorizaciones para elementos desmontables (como sombrillas o hamacas) son precarias, revocables y de temporada. No generan derechos permanentes sobre el suelo y suponen una alteración mínima del entorno.
Por el contrario, una concesión implica obras fijas, como una piscina de obra o una terraza pavimentada. Esto supone una transformación física permanente del dominio público y otorga un derecho de uso privativo y excluyente durante un largo periodo (en este caso se pedía por décadas). Para este tipo de vinculación, el rigor sobre quién es el titular es máximo, y la figura de la comunidad de propietarios resulta insuficiente legalmente.
La solución: cotitularidad de los vecinos
A pesar del rechazo a la pretensión de la comunidad, el Tribunal Supremo no deja a los propietarios sin alternativa. La sentencia establece una «doctrina de interés casacional» que marca el camino a seguir para situaciones similares.
El fallo indica que, si bien la comunidad como ente no puede ser titular, nada impide que la concesión de dominio público se otorgue a favor de los propietarios de las viviendas y locales del edificio. La solución jurídica correcta es que la concesión se solicite y adjudique a los vecinos en régimen de cotitularidad.
En este escenario, la titularidad del derecho de uso sobre la piscina o la terraza recaería sobre todos los copropietarios en proporción a su cuota de participación en el edificio. De este modo, se cumple con el requisito de personalidad jurídica (ya que cada vecino la tiene individualmente) y se garantiza el uso común de las instalaciones.
Esta sentencia obliga a revisar la estrategia legal de muchas urbanizaciones costeras. A partir de ahora, cualquier trámite para renovar o solicitar el uso de terrenos públicos no podrá hacerse a nombre de la comunidad, sino que deberá articularse a través de la suma de los propietarios, lo que sin duda añadirá una capa de complejidad burocrática a la gestión de estos espacios de ocio residencial.
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