La Sala de lo Civil declara abusiva la cláusula que obligaba a una comunidad de propietarios a pagar la mitad de las cuotas pendientes hasta el fin del contrato, al considerarla una indemnización desproporcionada que no se corresponde con el daño real.
El Tribunal Supremo ha puesto freno a las indemnizaciones excesivas en los contratos de mantenimiento de ascensores. En una sentencia reciente, el Alto Tribunal ha dado la razón a una comunidad de vecinos de Madrid frente a la empresa Thyssenkrupp Elevadores (actualmente TK Elevadores), declarando nula por abusiva la cláusula penal que exigía el pago del 50% de las cuotas pendientes en caso de resolución anticipada del contrato.
El fallo revoca la decisión de la Audiencia Provincial de Madrid y confirma la sentencia inicial del juzgado, estableciendo que imponer una penalización tan elevada sin justificar el perjuicio real causado al prestador del servicio supone un desequilibrio importante en perjuicio de los consumidores.
Un contrato de larga duración y una ruptura unilateral
El conflicto se originó en 2013, cuando la comunidad de propietarios firmó un contrato de mantenimiento con la empresa de ascensores. El acuerdo se renovaba automáticamente por periodos de dos años. En junio de 2017, estando vigente una de estas prórrogas, los vecinos decidieron cambiar de compañía debido a su descontento con el servicio y comunicaron la rescisión unilateral del contrato.
La empresa de ascensores demandó a la comunidad exigiendo el pago de 11.472 euros. Esta cantidad correspondía a la aplicación de una cláusula del contrato que estipulaba que, si el cliente rescindía el acuerdo sin causa justificada (incumplimiento de la otra parte), debía abonar el 50% de todas las mensualidades que restaban hasta la fecha de vencimiento.
En primera instancia, el juzgado de Madrid desestimó la demanda al considerar la cláusula abusiva. Sin embargo, la Audiencia Provincial dio la vuelta al caso y condenó a los vecinos a pagar, argumentando que la penalización era válida al amparo de la autonomía de la voluntad y que no resultaba desproporcionada.
La desproporción como clave de la abusividad
El Tribunal Supremo corrige ahora a la Audiencia y sienta doctrina sobre este tipo de cláusulas penales en contratos con consumidores. La sentencia se basa en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que prohíbe las estipulaciones que impongan indemnizaciones desproporcionadamente altas a los clientes que no cumplan sus obligaciones.
Los magistrados razonan que una penalización fija del 50% de las cuotas pendientes, aplicada de forma automática y sin necesidad de probar el daño, resulta excesiva prima facie (a primera vista). La empresa no justificó mínimamente que esa cantidad se correspondiera con los daños y perjuicios reales sufridos por la pérdida del cliente.
El fallo subraya que la cláusula tenía una doble finalidad: liquidar los daños por la ruptura del contrato y disuadir a los vecinos de cambiarse de compañía. Sin embargo, al fijar un porcentaje tan alto sobre servicios que no se van a prestar, se genera un enriquecimiento injusto para la empresa y un obstáculo oneroso para que el consumidor pueda ejercer su derecho a finalizar la relación contractual.
Nulidad total: ni el 50% ni nada
Una de las consecuencias más importantes de la sentencia es que la cláusula se declara nula de pleno derecho. Esto significa que se tiene por no puesta y se expulsa del contrato.
Al tratarse de una cláusula abusiva impuesta a consumidores, el juez no puede «moderar» la penalización (por ejemplo, rebajándola al 10% o al 20%). La sanción para la empresa que introduce cláusulas abusivas es la pérdida total de la indemnización prevista en dicha cláusula. Por tanto, la comunidad de propietarios no tendrá que pagar ninguna penalización por haber resuelto el contrato antes de tiempo.
El Supremo aclara que esto no impide que la empresa pudiera haber reclamado los daños efectivamente causados y probados, pero al haber basado su demanda exclusivamente en la aplicación automática de la cláusula penal abusiva, su pretensión decae por completo.
Esta resolución supone un aviso para las empresas de servicios (ascensores, seguridad, mantenimiento) que utilizan cláusulas penales estandarizadas en sus contratos de adhesión. Si las indemnizaciones por baja anticipada son desproporcionadas y no reflejan el daño real, los tribunales las anularán, dejando a la empresa sin derecho a cobrar nada por ese concepto.
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